1分钟了解美国condo(公寓)和coop(合作公寓)区别，门槛级，人民币300万起【走进美国17】

2018-01-14 康康 Kevin 全球奢侈地产

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Kevin上一次给大家讲了在纽约购房的一个大体的流程，其中第2步是选择购房类型，当时只是简单说了一下区别，今天Kevin将为大家详细的讲一下，condo 和coop的区别。

康康Kevin讲解正文

纽约一直是世界时尚之都，这里有着全世界最发达的金融，最流行的元素，简直是自带高级光芒。国内一线城市的房价似乎让人难以承担，而纽约的房价比香港、伦敦还要廉价一些。如果你愿意在曼哈顿之外的区域买房，比方皇后区、Bronx购房，其实跟北京、上海的价格也差不了多少。安放得了灵魂和肉体的地方，纽约一定算是一个好选择。

去纽约买房也不算是太遥远的事，绿地、万科都已经在纽约市中心开发的了一些楼盘，但是只有很少一部分拿到国内销售，尤其是那些一房一厅和一室户的户型，100万美元以下，首付3-4成，相对殷实的中产阶级都能接受。

在大多数人的印象里，国外住宅有别墅跟公寓的不同。然而美国的住宅分类却不止这两类，有独栋别墅（Single Family Home）、公寓（Condo

）合作公寓（Coop Unit）等等。下面我们来一起看看同样都是公寓，Condo跟Coop又有什么区别呢？

康斗（Condo）是美国一种集合式的住宅的名称，最早出现在加勒比海地区的波多黎各，1960年以后开始在美国本土大规模推广，现在成为美国住宅开发类型的一个主要的产品。condo主要是指公寓的拥有形式了。一般译成康斗，与condo相对的另一种形式叫co-cop。这样公寓的屋主以股权的形式共同拥有这大楼，每套公寓按其在整幢大楼中的比例算成股份。这样的主权远较condo屋主小，新屋主买入公寓时，其资格还要通过大楼委员会的审查。不像condo主，基本上是想卖给谁就卖给谁。

請注意：以下的比較是基於合作公寓和共有公寓的總體情況。購買時，請向具體樓房了解他們的特定規則。

合作公寓Ｃo-Op

所有權

在合作公寓，大樓形同一個企業，你購買的是公司的股份，你將成為股份持有者。你的使用權形同企業租賃給你。

市場選擇

大約 75%的房子是合作公寓

月費維護費

用於支付樓宇的暖氣、熱水、保險、工作人員薪水、房地產稅、以及整棟樓房的貸款（大樓繳交房地產稅）

部分月維護費可以用於抵扣稅費。股份持有者同樣也可以抵扣他們那部分的樓宇房地產稅費。

財政情況要求

合作公寓普遍上對於買家的收入有較嚴格的要求，而另一些可能更關注你過戶後的儲備現金

首付款

20%或以上

預存現金流

因樓宇而異，通常情況下為 2 年的月費（包括維護費和按揭貸款）

董事會審批

大部份的合作公寓都有董事會面試和審批的流程。面試前，潛在買家要準備一份詳細的“買家相關資訊” (Board Package)，通常括個人和單位推薦信，以及收入，財產等個人信息。

購買申請不一定會得到批准。

租賃

通常情況下，大部份的合作公寓會要求股份持有者至少居住 2-3 年後才能因情況出租。(如工作轉調)。某些情況下，董事會可能會批准你的租賃申請。大部份時候，每 5 年你大概可以租 2-3 年，但這會因不同的合作公寓而異。

管理會通常對屋主有額外的租賃費要求。(比方說每月租今收入的 15%)

通常情況下，由於合作公寓有更嚴格的轉租政策，所以也就保持了更高標準的居住質量。

一些合作公寓也採用共有公寓的較彈性的租賃規則

共有公寓Ｃondo

所有權

共有公寓是“真正的”房產，買家擁有獨立權。

市場選擇

在紐約市鑑於共有公寓比合作公寓少，購買程序較簡易，共有公寓比合作公寓通常也會更貴一些。

月費維護費

1. 一般維護費費用

類似於合作公寓的維護費，但不包括房地產稅。

2. 房地產稅

100%可以用於地扣稅費

財政情況要求

通常對財政情況沒有要求，只要你有能力支付首付款和月費即可。

首付款

10%或以上(現在大多為 20%或以上)

預存現金流

通常情況下，在過戶後對現金流沒有要求。（但是，你仍然需要滿足借貸方的要求）

經驗法則：保險起見，最好為2年的月費或者相當的數額

董事會審批

不需要董事會審批，但仍然需要向物業管理公司提交一份類似於合作公寓的買家相關資訊(Board Package) 。董事會會開具放棄優先購買權的同意。通常情況下，購買共有公寓的申請不會被拒絕。如果董事會拒絕了買家的申請，他們就需買下這套房產。

租賃

你可以在任何時候租賃你的房子。

雖然有些共有公寓允許 6 個月的租期，但大部份都會要求至少一年，而越來越多的公寓則會要求兩年租期以維持大樓居住品質。

這就使共有公寓相對於合作公寓更受歡迎，因為它提供了一種對投資者很友好的運作模式。對國外買家，共有公寓是最理想的選擇。

最后给大家送上小福利，曼哈顿2017年第四季度condo和coop销量和价格的报告。

2017年第4季度，曼哈顿condo和coop 中间价上涨1%，平均价格，$1,897,503 ,每平尺价格$1,609,新开发楼盘价格 $2,744,184,售出数量2，514套，成交量下降12.3%，存量上涨1.1%，去年同期相比，跌幅达10.6%。房屋成交量与去年同期相比大幅下跌12.3%，但上市房源总数（Listing Inventory）却上涨了1.1%。

下面为大家推荐可以考虑condo

富顿街111号

占地面积 23,298 sq ft (196.17' x 118.5')

住宅建筑面积176,514 sq ft

容积率: 7.58

目前只有5套在售

其中71.5万的这套是比较不错的。

合计一下：
面积：580平尺 单价：1301美元/平尺 总价：75.458万美元 地税：195美元/月管理费：708美元/月首付：35%
利率：芝加哥银行4.75贷款时长：30年月供：2556美元租金：2950美元（租金抵月供~~）
如果首付：50%月供：1969美元租金：2950美元

富顿街111号提供了163套高级住宅和丰富的高档设施，有望在FiDi找到别致的奢华生活。

Andrew Escobar定制的décor公寓，12英尺高的天花板；Smart Home技术，通过按钮控制照明、气温和安全；

高端意大利风格的厨房。凯塞斯通台面、加加诺炊具、利勃海尔冰箱/冷冻机、米埃洗碗机和烤箱；

配有无框玻璃淋浴器，还有一个带双盆水槽的梳妆台；中央空调/供暖系统；洗衣机/烘干机和宽大的衣橱空间。

如有购买需求，可联系旅居海外8年房地产投资专家Kevin（康康）ID：yuanqing531，邮箱:2880362173@qq.com。

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